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1分でわかる更新料判決まとめ

7月15日に注目の更新料判決が出ました。

更新料を一言でいうと
「契約更新するときにかかるお金」ということです。

賃貸の契約で関東だと2年契約をして、3年目も
引き続き借りるときにとられるのが更新料です。

で、今回の更新料判決について
要点のみ簡単にまとめてみました。

■経緯はどうだったのか?

背景としては
平成13年施行の消費者契約法

消費者契約法第10条
「消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、
民法の基本原則に反して消費者の利益を一方的に
害するものは無効とする。」

というものがあり、この法律に基づき

「更新料は消費者契約法違反で無効。
従って今までに支払った更新料を返還せよ。」

という訴訟が続出しました。

■訴訟の経緯

訴訟の対象

(契約内容)
月額3.8万円 
京都の全48戸学生向けアパート
契約期間 1年間
更新料  更新料2ヵ月分(7.6万円)

更新料を3回合計22.8万円支払う。
4回目は法定更新7.6万円は
未払いのまま住み続ける

そこで、借主が「過去の22.8万円を返還せよ」と訴え
家主側は「未払いの4回目の更新料を支払え」と反訴しました。



平成21年9月25日京都地裁
借り主側が勝利
更新料無効 更新料の返還を命じる
家主側が上告



平成22年2月24日大阪高裁
1審に続いて借り主側が勝利
更新料無効 更新料の返還を命じる



平成23年7月15日
最高裁判決
逆転、更新料は有効
借主は未払いの更新料を払え

■で結局、更新料は有効なの?

基本的に更新料は有効である。

■更新料のポイントは?

・契約書で合意がされていること
・金額が極端に大きくないこと

(刀根コメント)
重要事項説明、契約書に明確に記載されており
説明もされていて、かつ更新料2年間で1ヵ月分は
有効ということなのだと思います。

訴訟となっていた1年で2ヵ月分の更新料でも
一応有効という結論だったわけです。

■今後どうなっていくのか?

更新料は有効となりましたが、
更新料は今後なくなっていくのではないでしょうか。
家が余り、今後は借り手市場になっていく中で
更新料をとれるのはごく一部の物件に限られるのでは
ないでしょうかと思います。

そして、借主側の権利が強い普通借家契約よりも
定期借家契約に移行していくものと思われます。

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