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不動産業界の震災の影響について

こんにちは、刀根慎一郎です。
3.11の大地震から約2週間が経過しました。

増え続ける死者数、行方不明者数、
原発の問題、水の汚染のことなど
現在進行形で混乱状態は続いています。

今回は不動産業界では起こっている状況や
今後起こりうるであることについて
書きたいと思います。

推測や噂話もありますので、参考として
読んでいただければと思います。

■立地の選びの基準が変わる?

今までは人気エリアかどうか、需要と供給で
価格が決まっていました。

はっきりいって、「液状化の可能性」や、
「地盤の強さ」などは不動産価格に
ほとんど影響していませんでした。

しかし、今回の震災によって不動産価格に対する
考え方が変わっていくかもしれません。

現時点ではまだわかりませんが
今後の動向を注視したいと思っています。

○液状化の危険が少ないエリア

新浦安や豊洲などの埋め立て地、その他液状化の可能性が
高いと想定されるエリアの物件は価格が弱含むかもしれません。

参考:東京の液状化危険度


あくまでも簡易データなので最終的には
地盤調査を行い判断する必要があります。

○地盤の強いエリア

地盤の強さは個別に調査が必要ですが、武蔵野台地などの
地盤の強いエリアに注目が集まるでしょう。

地盤沈下のニュース

参考:インターネットで住宅地盤情報 ジオダス


左側のフリーサービス(無料版)で地盤が
台地上のところか簡単に判断できます。
各行政等でより詳細なボーリングデータを
もっていることもあります。

○計画停電が行われないエリア

都心の一部のエリアは、首都機能を維持するために
計画停電が行われないところがあります。

今後の電気の供給状況によりますが、停電がないエリアが
はっきりしてくれば、当然のことながらそのエリアは
人気になってくると思われます。

参考:Yahoo!計画停電マップ

第1~5グループに入っていないエリア、
たとえば世田谷区や杉並区などです。

○水や食料などに放射線などの危険がないエリア

現時点では情報が錯綜しており、安全性については
様々な意見があります。

とりあえず既に東日本から西日本へ移動して
首都圏の状況を見守っている方もいるようです。

関西に住む先輩の話によると、ホテルは予約がいっぱいでとれず、
テナントなどの賃貸需要も高まっている模様。
疎開しているという方も本当にいらっしゃるとか。

いくら政府によって安全宣言がでても、
不安が解消されるまでは風評被害も含めて
数年単位の時間がかかるように思います。

農業や食品製造業などで水が使えなければ
事業としては成り立たないところが大半ですし、
現時点では大丈夫でも先行きは不透明。

今は大丈夫でも
「基準値を超える放射性ヨウ素が見つかった!」
となったらすぐに出荷停止、販売停止になるリスクがあると
西日本に拠点を移すという動きも出てくるものと思えます。

■建物の選び方が変わる?

○建物は耐震性が新耐震以上

これからは建物の耐震性が最優先で求められるものと
思われます。

すなわち1981年以前の耐震基準で建築された
旧耐震基準の建物は価格が弱含むかもしれません。

実際には、壁式構造の低層マンションなどでは
旧耐震基準の建物でもそれほど被害は受けていなかったとの
話も聞きましたが、、、敬遠する人は多くなりそうです。

○超高層タワーマンションは敬遠される

計算上では安心でも、地震の揺れに対する恐怖は
回避することはむずかしいです。

しかもエレベーターが止まってしまったら
高層階の方は移動手段が失って困ってしまった方も
相当いらっしゃったようです。

ちなみに私は5階に住んでいますが、停電中は
それでもきつかったです。20階、30階の方はもう大変でしょう。

■不動産を買う人が少なくなる?

マイホームを購入するつもりだった方が
「賃貸のほうがいい」と考え直す方が出てきているようです。

なぜかというと、数十年の長期にわたる住宅ローンを
支払えるかどうかのリスクと震災リスクがあるからです。

震災リスクとしては、震災によって破損した建物を
修繕するために多額の費用負担が発生するリスクが
あるということです。

極端な例ですが、賃貸の場合には建物が損害を受けても
住んでいる方が無事であれば、住み替えることができるのです。

賃貸に住んでいたほうが、何かあったときにも
住み替えもしやすい。

そう考えると、多数派ではないにしろ
今後は「あえて賃貸」という方も一定数増えるかもしれません。

以上の点から不動産の選び方は今回の震災を期に
大きく変化していく可能性があります。

ストレートにいえば、不動産価格が下がる物件と
上がる物件が出てくるということです。

■建材価格が高騰する?

人命救助が最優先ですので、
まだメディアにはあまり出ていませんが、
建材の供給がストップしているようです。

中古マンションを買いとってリノベーションをしてから
販売するマンション買取専門会社の方に聞いたところでは
今後のリノベーション工事の見通しが立たないとのことでした。

聞くところによると、建材メーカーの製造工場は
東北地方に多いようです。
建築資材が高騰する可能性は高いと思われます。
(すでに高くなっているとの話もあり)

耐震診断を希望する人も増えているのですが
耐震補強に必要な建材が入手しにくい状況にも
なっていると聞きました。


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