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「住宅ローンを不動産投資に使える?」というご質問を頂きました

今日は読者の方からのメッセージとご質問を
頂きましたのでご紹介します。

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> メルマガ、とてもおもしろくてためになります。
> 私自身、昨年末から、札幌に拠点を移し、
> アパート経営を根本から見直し(管理会社も変更)、
> 最近では、退去前から問い合わせが来るほどの満室経営になりました。
> やはり、現場を自分で確かめることの大切さをつくづく感じているこの頃です。
> 又、管理会社の良さを最大限引き出すことも大切ですね。
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ありがとうございます。
N様もおっしゃっているとおり、現場で自分で確かめるのが
賃貸経営事業には何よりも大事かと思います。
どんな素晴らしいノウハウも、物件、入居者、管理会社によって
使えることと使えないことがありますから。

もし私が賃貸管理会社にいたら、ごひいきさせて頂きたい
オーナー様だと思います。「人としてつきあいたい人かどうか」
これは不動産投資をする上では大事なことですね。

で、ここからが質問です。
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> 一つ、御聞きしたいことがあります。
> 自宅をローンで購入し(公的金融、民間)、その後、
> 何かの理由で貸し出す際、そのローンはそのままで継続できるのでしょうか
>(金融機関に、住所変更を伝えるなど必要だと思いますが)。
> ローンさえちゃんと支払いしておけば、問題ないのでしょうか。
> と言いますのも、最初から貸すことを前提にしていて、
> 自分で住む名目で安い金利でローンを引っ張り、貸し出すことが
> 横行しているのはどうか、と思いまして、御聞きした次第です。
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フラット35で融資をひいて戸建てをシェアハウスに
転用している話を同業者から聞いたことはあります。
そんなに横行しているとは知りませんでした。

建前上は、住宅ローンとしての利用なので
賃貸に出すときには借り換えなければならないのですが、
実務的には金融機関はノーチェックのところが多いようです。
(金融機関の担当者の方に聞いたところ・・・)

よほど悪質な場合、又は第三者からの通報があった場合などは
一括返済を求める可能性もありますが、金融機関としては
融資残高も減り、お金にならない作業量も増えるので目を
つぶっているところもあるのかもしれません。(憶測です)

ただし不動産業者で「住宅ローンを利用して不動産投資を
しませんか」というのは、かなりマズイと思いますし、
私は絶対に勧めません。

もし住宅ローンを利用されている方に対して、このようなことを
言っていると金融機関側にわかったら、今後の取引停止になるそうです。

金融機関側も「不動産投資目的で意図的に住宅ローンを借りた」のか
「マイホーム用で住宅ローンを借りたけれど、転勤などで結果的に
 賃貸になってしまった」のかを見極めるポイントを事例にして
集めているという話を聞いたことがあります。
具体的には詳しく教えて頂けなかったですけれどね。

ご質問等ありましたら、お気軽にご相談ください。
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随時お答えしております。

話はずれるんですけれど、
面白いのは、住宅ローンの不動産投資利用というのは、
グレーな話題なのでネット上でも沈黙という感じですね。

同様に税金関係についても、はっきりとした確証のない話は
ネット上には出ていません。プロの方でも「あぶないかな?」と
線引きしているんだというのがよくわかります。

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