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引渡し後に瑕疵が発見されたらどうなる?

瑕疵担保免責で、もし引渡し後に隠れたる瑕疵が発見されたらどうなる?

瑕疵担保責任がない売買契約、いわゆる瑕疵担保免責で築27年の一戸建ての売買契約を締結。引渡し後に買主がリフォーム工事を行ったところ、1階のサッシ周りで雨漏りが原因と思われる木部の腐食が見つかった。

そのため、当初のリフォーム範囲を広げて改修工事をおこなったために予定外の費用負担がかかってしまった。買主さんとしては「瑕疵担保免責とはいえ、説明を受けてない不具合(瑕疵)があったので売主にも費用負担を求めたい。」とのこと。このような場合はどうなるのか?

売主側に費用負担を求められない?

瑕疵担保責任に関する民法の条文

民法第572条(担保責任を負わない旨の特約)
売主は、第560条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。

かんたんに言うと、瑕疵担保免責という特約をつけても 売主さんが瑕疵があることを隠して売却した場合には売主さんが責任を負うということです。では、今回のケースが買主さんが説明を受けていない 木部の不具合について売主さんが責任を負うことになるでしょうか?

買主さんが全額負担となる可能性が高い

売主さんが良い人で「わかりました。いくらかは負担します。」 となれば別ですが「なんで私が負担しなければならないの?」 と言われてしまったとしたら・・・残念ながら、売主に費用を負担してもらうことはむずかしい可能性が高いと思います。

なぜなら、売主さんが瑕疵を知っていて隠したことを 買主側が立証しなければならないからです。弁護士に依頼して、建築士に立証するための 調査をしても、相手が知っていたかを証明するのは 相当難易度は高いでしょう。本当は知っていたのではないか?と疑っても 証拠がなければお金の無駄になってしまいます。

■瑕疵担保免責の場合は購入前に対策を


「瑕疵担保免責の場合には、引渡し後に売主さんに費用負担をすることはできない」
そういう前提で契約前にきちんと対策をとったほうがいいです。 引渡し後に何かあっても、後の祭りですから。
※あくまでも参考ケースであり、すべての場合に 該当するわけではありませんのでご注意ください。

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