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瑕疵担保責任の具体的例とは?

瑕疵担保責任について、このブログでは過去に何度も取り上げてきました。今回は具体的な実例をとりあげてみます。

地中に過去の建造物の擁壁が埋まっていた!

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家を建てるために、更地の土地を購入。建築前に地盤調査をしたところ、以前あった建造物の擁壁(コンクリートの塊) が埋まっていることが発覚。よくよく調べたところ、その擁壁は隣接地の擁壁までつながっているようだ。

撤去するためには100万円以上かかりそう。瑕疵担保責任は3ヵ月、まだ2ヵ月しか経過していない。さて、こんな場合はどうなるでしょうか?

このケースでは、仲介会社を経由して、売主さんに事情を説明。瑕疵担保責任に該当すると了解が得られたので、売主さんの全額費用負担で擁壁の撤去工事を行いました。

うまくいったポイントは2点。
1点目は、契約時に具体的にこのようなケースでどうなるか確認していたこと。「もし、地中に障害物があって撤去するのに多額の費用がかかったら、瑕疵担保責任に該当しますか?」 と聞いていたのです。

2点目は、売主さんが良い人だったこと。支払う余裕があったこと。いくら瑕疵担保責任に該当するといっても、お金を負担する売主さんが納得しなければ、解決が容易でなくなります。最悪、裁判までしなければならなくなるかもしれません。

それに瑕疵担保責任に該当することに納得しても、支払うお金がなければすぐに支払うことができず、撤去工事ができなくなってしまうことも考えられたからです。

瑕疵担保免責が問題をややこしくする!?

古家ありの土地物件の場合、よく「瑕疵担保免責」「現況渡し」などと記載されていることがあります。売買契約書や重要事項説明書にも同様の記載がある。このようなケースで、建物を解体後に土地に瑕疵があった場合はどうなるのか?

古家である建物に対する瑕疵担保免責なのか?
それとも土地についても瑕疵担保免責なのか?

非常に曖昧になって、トラブルになってしまうケースがあります。そもそも説明をする仲介会社の取引主任者すらわかっていない場合には素人の買主さん、売主さんが理解しようがありません。そして、トラブルになってしまうわけです。

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