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瑕疵担保免責の特約がある場合の注意点

瑕疵担保免責の特約とは、具体的には次のようなものです。

<契約書の記載内容>

特約第●条(瑕疵担保免責)
第●条にかかわらず、売主は、本物件についての引渡し後の隠れたる瑕疵については、一切担保責任を負わないものとします。

※「第●条にかかわらず」の第●条は次のような「瑕疵の責任」ついての条項です。

(瑕疵の責任)
第13条 売主は、買主に対し、土地の隠れたる瑕疵および
次の建物の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負います。
(1)雨漏り
(2)シロアリの害
(3)建物構造上主要な部位の木部の腐食
(4)給排水管(敷地内埋設給排水管を含む。)の故障
  なお、買主は、売主に対し、本物件について、前記瑕疵を発見したとき、
  すみやかに通知して、修復に急を要する場合を除いて立会う機会を
  与えなければなりません。
2 売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引渡完了日から3ヵ月以内に
  請求を受けたものにかぎり、責任を負います。
  なお、責任の内容は修復にかぎるものとし、買主は、売主に対し、
  前項の瑕疵について、修復の請求以外、本契約の無効、解除または
  損害賠償の請求をすることはできません。
3 前項の建物の瑕疵の修復範囲等は、別表(修復範囲等)中
 「建物の修復範囲等」の記載によります。
4 買主は、売主に対し、第1項の土地の隠れたる瑕疵により、
  本契約を締結した目的が達せられないとき、引渡完了日から
  3ヵ月以内にかぎり、本契約を解除することができます。
5 売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知らなくても、
  本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を
  知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。

瑕疵担保が免責となるということは、上記の瑕疵の責任で想定される
不具合について売主は責任を負わないということです。

隠れたる瑕疵の一例としては
〇家を建てるために土地を買ったら土壌汚染が見つかって処理に数千万円かかる
〇建物を解体したら地中にコンクリートガラがみつから処理に数百万円かかる

などが想定されます。

瑕疵担保免責となれば原則として、
修復費用が多額にかかっても買主負担となります。

但し、売主が瑕疵があることを知っていたのに隠して
「瑕疵担保免責」を条件として売却した場合は、
売主に責任を求めることができる可能性があります。
(売主側が瑕疵があることを知っていたという事実を証明するのは
困難かもしれませんが)

瑕疵担保免責の注意点(土地の場合)

引渡し後に何か見つかっても買主負担となるので、
計画に影響が大きく出る瑕疵の可能性をチェックしておいたほうがよいです。

〇土壌汚染の可能性を確認する
〇地中に埋設物がある可能性を確認する
〇高低差がある場合などに擁壁の安全性を確認する

100%絶対大丈夫ということはありえないので、
いかにリスクを減らすかということが大切です。

瑕疵担保免責の注意点(契約書の記載内容)

契約書に記載される瑕疵担保免責についての約款はあいまいな表現となり、
具体的なケースを想定しにくいです。
ですので、契約時には不動産会社の担当者に
「具体的にはどんなケースがありますか?」
と質問して買主、売主、不動産会社の想定するケースを
共有しておくと好ましいです。

その他、「瑕疵担保免責だけど、●●の事項については除外してね」
という場合は特約に明文化しておくとトラブルを防ぐことができます。

たとえば、次のようなケース
〇隣接地から越境があるので越境の覚書を取得していただく条件
〇私道の通行掘削承諾を所有者全員から取得いただく条件
〇残置物を完全に撤去していただく条件

などを契約条件としているときには、
「〇月〇日までに完了しなければ白紙とする」
という明確に定めておくのが理想です。

※白紙よりもやわらかい表現として「協議する」という
 ものもありますが、円満に協議が進まない場合に
 何も決められない状態になるリスクがあります。


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