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液状化や浸水の可能性は売買価格におりこまれているのか?


●「東北地方太平洋沖地震 千葉市美浜区の激しい液状化現象」

今日は大田区役所で中古住宅の調査へ行ってきました。
売買契約の重要事項説明書を作成するための調査なのですが、
その中でいつもと違う光景を見かけました。

それは何かといいますと
「液状化危険度と浸水履歴を調べられる防災課が
 混雑していたということ」です。

しかも、窓口に来られたのはプロではなく一般の方達です。
20代くらいの子連れの女性と、60歳位?の男性、
30歳前後のご夫婦です。

液状化危険度というのは、エリアごとの液状化の可能性を
色分けして地図に落としたもの。
液状の可能性がおおよそ把握できます。

浸水履歴というのは、過去の大雨時に浸水した箇所を
行政が地図に記録したものです。
浸水被害を受けた住民からの報告ベースなので完全では
ありませんが、浸水の危険がある箇所なのかを把握するためには
欠かせない情報です。

で、話を戻しまして・・・本当にびっくりしました。
私は10年近く不動産調査のために各地の役所を回っているので
こんなことは初めてでした。

なぜなら、防災課というところは
いつも空いていて担当の方も(失礼ながら)暇そうにしている
ことが多かったからです。

建物の建築確認の有無や道路関係を調べる建築審査課などは
いつも行列ができるくらい混雑しているのに対して、
防災課というところは私のようなマニアック?変わり者が
気まぐれに調査に訪れることが多いのでしょう。

そもそも不動産取引において作成する重要事項説明書に
液状化の可能性や浸水履歴を告知する義務はありません。

ですから、不動産業者、いわばプロでもそれほど真剣に調べていない
ケースも珍しくないのです。(新築マンション等は厳しく調べてますけれど)

しかし、3.11の地震の影響で、時代は変わってきました。
不人気だった防災課に、「一般の方が」液状化の可能性や浸水履歴を
調べに来ているのです!不動産業者ではなく一般の方が・・・です。

これは私の勝手な予測ですが将来的には、不動産を買うときには
「液状化」や「浸水」などの住んでいるエリアについての情報は
今後は必ず調べるというのが常識になるのではないかと思います。

そして、不動産会社としても、液状化の可能性や浸水の履歴などを
重要事項説明の際にあわせて説明するようになると思います。

なぜなら、実際に液状化の被害を受けたときなどに
「そのような危険があると説明を受けていなかった!」
と言われる可能性が出てくるからです。

■液状化や浸水が不動産の価格へ与える影響

今までは、「調べる義務がない」ので
不動産価格にはほとんど影響していませんでした。

では、どのようなときに価格に影響を与えるのかと
いいますと「実際に被害があって初めて価格に影響する」
ケースが多いように思います。

液状化の被害が大きかった湾岸部の某エリアでは
土地の価格が半値から7割くらいに下がっているところも
あると聞きました。

しかし、これからは実際に被害がなかったとしても
「液状化の可能性が高いかどうか?」
「浸水の影響を受けやすいかどうか?」で
売買価格に影響を与えてくることもあるかもしれません。

ですから、これから不動産を買おうと思っている方は
液状化の可能性や浸水履歴などは調べておいたほうが
よいと思います。

東京都の液状化危険度はこちらの
ページで調べられます。
⇒ 東京都液状化予測図を確認する


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