不動産売却で騙されない方法


不動産の一括査定をするのはちょっと待ってください。「とりあえず一括査定でもしてみるか!」という人は、カモがネギをしょっていくようなものです。不動産売却を成功させるために絶対に外してはいけないポイントがあります。

僕の考える成功の3要件
1.高く売れる
2.トラブルなく安全に売れる
3.不安もなく気持ちよく売れる

最低でもここに書いてある売却ノウハウやポイントを知ってから
「よし!これなら不動産売却を確実に成功できる!」
となってから不動産会社に査定依頼をすることをおすすめします。

「不動産売却で騙される」とは

真面目な不動産屋さんは、あなたを騙すことはありません。ただし、不動産売却で失敗すると、「不動産会社に騙された」と後悔してしまう人がいるのは事実。

不動産での失敗というと具体的には

・相場より安く売ることになってしまう
・取引後にトラブルに巻き込まれる
・最悪の場合、裁判に巻き込まれてしまう

などがあります。

不動産は高額ですから、ちょっとした認識違いがすぐに数十万円、数百万円単位の金額差につながります。

たとえば・・・
全く同じ土地面積、接道する道路の広さも向きも同じの隣接する30坪の土地。
1つは3,500万円で売却。
もう一方は3,800万円で売却。
価格差300万円です。
又は、同じマンション内で同じ間取り。階数が1階違うだけで、5,980万円と5,280万円の価格で売れました。
価格差700万円・・・。


高く売れたら嬉しい・・・

売り方次第で売れる価格が違う

売り方次第で売れる価格も違うし、トラブルに巻き込まれる可能性もある。それが不動産売却。

なぜかというと、売る人、買う人、売却を手伝う不動産会社の人次第で価値観も性格も何もかも違うからですどんな取引でも、売れるまで同じ展開になるということはないわけです。

そこで不動産業界歴15年、数々の不動産売却や不動産購入で様々な不動産トラブルで胃がキリキリ絞られるほど怖い思いをし、脇の下に冷たい汗をかきながら不動産取引に携わってきた私の失敗経験をもとにした気づきをお伝えしたいと思います。

私には現在小学生の息子と娘がいるのですが、彼らが大人になったときに安心して不動産取引ができるように「30歳になった息子、娘」のために説明するイメージでつくってみました。「おっ!このサイト、役に立つこと書いてある!書いたのは・・・えっ!親父がつくったのかよ。嘘!!!」(という妄想をしながら・・・)

長文になると思いますが、お役に立てて頂ければ嬉しいです。
未完成のところもありますが、時間があるときに書き足していく予定です。

不動産売却の成功とは

ここでは不動産売却の成功とは

「想定以上の価格で トラブルなく 気持ち良く売却できること」と定義します。

正当な販売価格> 取引でトラブルがない>ストレスなく気持ち良く取引できる

売る人によって優先順位は異なります。「とにかく高く売ることを優先したい」という人もいれば「高く売ることよりも、周りに知られずに売りたい」という人もいます。「巡り会う人の縁を大事にしたい」として、販売担当社や、取引相手がどんな人かにこだわる人もいます。

あなたは不動産売却にどんなこだわりをもっていますか

あなたのこだわりを大事にすること。それが不動産売却の成功の秘訣です。何にこだわるかで、最適な売却方法は変わってきます。全員に対して100%の不動産会社というのはないです。それぞれに長所と短所があるわけで。後になってから「売らなければ良かった」と後悔しないようになれば不動産売却は大成功です。

売却の流れ

不動産の売却するまでの流れはこんな感じです。

1.相場をチェック、いくらで売れたらよいか把握する

2.不動産会社を探す

3.査定依頼をする

4.不動産会社を決める(媒介契約)

5.売り出し

6.購入申込み、条件交渉

7.売買契約

8.引渡し、売買代金の受領

今回は「3.査定依頼をする」タイミング直前という前提でポイントをお知らせします。(その他の点は改めて・・・)

不動産を売却するときの手順 まずは売却査定

不動産の売却をするときには、まず査定(さてい)をします。売却査定(ばいきゃくさてい)ともいいます。査定というのは、「いくらで売れるか」をみてもらうこと。どこかしらの不動産会社に査定を依頼するところから売却活動は始まります。

売却査定の種類  机上査定と訪問査定

売却査定には大きく2つあります。

1.机上(きじょう)査定

実際の不動産を確認しないで、過去の取引データなどから売却価格を試算するもの

2.訪問(ほうもん)査定
※実査定(じっさてい)※略して 「じっさ」ともいう

現地を確認した上で、いくらで売却できるかを割り出すもの

わかりやすく言えば、机上査定は「とりあえずの目安価格」で訪問査定は「本気の売却価格」を出すもの。机上査定は「実物は見ていない参考価格」に過ぎません。本気で売却するときには必ず訪問査定を行うことになります。

チェックポイント!
机上査定は、売却を任せる不動産会社を決定するための予備試験のようなもの。訪問査定は、いわば最終試験。売却を正式に任せる不動産会社を決定します。

どの会社に査定依頼をするか  査定と一括査定

昔は査定をするときには特定の不動産会社に査定依頼をしてきました。しかし、近年は一括査定という方法も登場してきました。一括査定というのは、「一括して複数の不動産会社に査定依頼をすること」をいいます。複数の不動産会社に査定依頼をしようとすると、会社によって異なるフォーマットに一々査定依頼をしなければなりません。3社に査定依頼するなら3回も同じ内容を記載しなければいけません。これはめんどくさい・・・。

一括査定というのは、その面倒な手間を省いて一度の入力で複数の不動産会社に査定依頼を出せるというサービス。上手に使えば便利です。

さらに、複数の不動産会社に査定依頼をすれば、当然のことながら競争原理が働く。「他の不動産会社に負けたくない。できるだけ高く売れるよう真剣にがんばらないと!」となり、やる気のある信頼できる不動産会社を選びやすくなります。ただし、一括査定にも上手に使うには注意点があります。それは、売却する物件の種類や、売却する理由によって最適な売却方法を選ぶことです。

でも、本音で言うと僕は一括査定サイトはオススメしません。理由は次のページで説明しています。

このページでは、売却物件別、売却する理由別の注意点をお伝えします。

売却物件の種類による注意点

土地を売る
境界は確定しているか
越境がないか
地下埋設物の懸念はあるか
隣接地とのブロック塀や万年塀は誰の所有なのか
敷地内に高低差はあるか
私道に接しているときは持分はあるか
私道の持分がないときは通行掘削承諾書を取得できるか
隣接地所有者とのもめ事はないか

古家付き土地を売る
建物解体費はどれくらいかかるか
残置物の処分費はどれくらいかかるか
アスベストの懸念はないか
解体時に近隣住民に影響を与えないか

中古戸建を売る
地盤調査報告書はあるか
建物の耐震性はどうか
建物状況調査インスペクションを行うか
リフォームをするか
リフォーム費用はどれくらいかかるか

中古マンションを売る
建築年はいつか
建物の耐震性はどうか
駐車場に空きはあるか
建物状況調査インスペクションを行うか
リフォームをするか
リフォーム費用はどれくらいかかるか
管理組合は問題なく運営されているか
管理費、修繕費などのお金はうまく回っているか
マンション内でのトラブルや問題点はなにか
管理費、修繕費の滞納者はどれくらいいるか

収益アパートを売る
↑土地の注意点と同じ
建築年はいつか
年間の総賃料と総支出
利回り
賃貸借契約の期間
入居状況

収益区分マンションを売る
↑中古マンションの注意点と同じ
年間の総賃料と総支出
利回り
賃貸借契約の期間
入居状況

売却理由による注意点

急いで売却したい
現金を取得できるまでの期間
極端に安くならないか
税引き後の手取り額はいくらか

知られずに売却したい
どのような売却活動をするのか
紹介する対象者はどんな人(会社)か
税引き後の手取り額はいくらか

相続税の支払いのために売却したい
相続税の納付期限までに売却できるか
相続税の納付金額以上で売却できるか
どのように売却活動をするのか
税制優遇を受けられる売却方法になっているか
相続人全員が売却に同意しているか
相続人全員の売却額や売却先についての意見は異なるか
相続税納税後、譲渡税を除いた手取り額はいくらか

遺産分割のために売却したい
相続人全員の売却額や売却先について合意できるか
相続税納税後、譲渡税を除いた手取り額はいくらか

住み替えのために売却したい
住み替え先の物件の確保はできているか
住み替え先の物件の取得資金はいくら必要か
取得資金が必要な時期までに売却代金を得られるか
売却してから引っ越すまで引渡猶予期間を確保できるか

複数の不動産を売却したい
一括で売却できるか 別々に売却するか
一つの不動産会社に任せるか
複数の不動産売却に迅速に対応できるか

認知症の親の所有不動産を売りたい
法的手続きについて詳しく把握できているか
売却後にトラブルにならないように進められるか
将来的な相続人たちでトラブルにならないか
親が認知症の場合、後見人と売却に関する意見の相違はないか

一括査定で信頼できる不動産会社を見極める方法

一般的な税金の知識があること
売買価格=手取り額ではない
不動産売却トラブル事例を知っている
瑕疵担保責任の怖さを知っている
瑕疵担保免責の落とし穴
擁壁が崩れてきた!!
税務署からお尋ねが来た
通行掘削承諾を取得できない
第三者の排水管が敷地内にある
重要事項説明書に間違いがある
損しない売却方法を選ぶ
税金の特例を使っているか
売却するための条件を知っている
実測清算の罠
公募売買はトラブルの源
私道に持分がない?
接道幅員が足りない
地目が田、畑の場合は地目変更が必要

※上記のチェック項目の詳細コンテンツは追加予定です

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