中古住宅をお得に売買する方法

プロでも地面師に騙される可能性はあるか？

答えは

「騙される可能性はあります」。

ついにあの地面師が逮捕されました！
積水ハウスを巻き込んだ大型詐欺案件の
犯人が逮捕されました。

「地面師」所有者役 内覧に立ち会わず 別人と発覚おそれたか #nhk_news https://t.co/fBChA4VRzY

— NHKニュース (@nhk_news) 2018年10月17日

簡単にまとめました。

■事件の概要

事件の起きた日時：2017年6月
対象物件：品川区JR五反田駅近くの旅館跡地
（旧称：海喜館　「うみきかん」と読むそうです）
所在：五反田駅から徒歩5分の高立地
土地面積：約2000平米

積水ハウスがマンション用地として
上記の対象物件の売買契約をして
売買代金を支払ったのですが、
所有者が別人と発覚したため
所有権が移転できなった事件です。

積水ハウスは約55億円の被害を受け
犯人は捕まっていませんでした。

都心の一等地の売買をめぐり、積水ハウスが55億円に上る土地代金をだまし取られた事件。所有者になりすまし、土地を無断で売買する「 #地面師 」グループが逮捕されました。事件を主導したとみられる60代の男は、去年ＮＨＫの取材に応じ「ぬれ手にあわのビジネス」などと話していました。 #NW9 #nhk pic.twitter.com/Ri1RwdD9v1

— ニュースウオッチ９ (@nhk_nw9) 2018年10月16日

■地面師（じめんし）とは

地面師とは、地主（土地所有者）になりすまし、
他人の土地を無断で売る人のこと。

■地面師の稼ぎ方

他人の土地を売った代金を丸ごと取得します。
所有権は移転しませんので、
買主は泣き寝入りとなります。

■不動産取引に関係する登場人物

買主
売主
仲介会社
司法書士

等がいます。

買主は売買代金を支払う。
売主はその売買代金を受けとる。
そして所有権が移転する。

という流れです。

仲介会社は物件を紹介し、
契約手続きを行います。

所有権移転の手続きは、
通常は買主側の司法書士が行います。

売主の本人確認、権利証（登記識別情報）の確認を
司法書士が行うのです。

■地面師の関係者は何人いたのか？

テレビの情報によると
少なくとも１７人いたことが
わかってきています。

首謀者　５名
仲介役　２名
所有者手配グループ　２名
所有者役　２名（＋１名）
書類偽造グループ　２名
連絡役　１名

役割分担がしっかりした
大がかりな組織です。
もはや専門会社といってもよいくらいです。

『全員野球』ってこういうことだと思う。 pic.twitter.com/MbzFLbGrKN

— プチ鹿島 (@pkashima) 2018年10月16日

#地面師 チームで役割分担、用意周到、これほんとに小説やドラマにできる話。感心している場合ではないですが。https://t.co/1fOBVTIPBm

— Kay_Tamagsk (@Kay_aka_TAMAKI) 2018年10月17日

■プロでも騙されるのか？

完璧に偽装された本人確認書類、
権利証（登記識別情報）、
地面師の仲間の不動産仲介会社、
さらに地面師と仲間の司法書士がいれば
プロでも騙されると思います。

なぜなら、不動産取引の現場で
買主と売主が直接会う機会は

１契約時
２決済時

の２回しかないのです。

ですから、契約時に本人確認をして
決済時に完璧な書類ができれば
買主側は疑いようがないのです。

売主側の本人確認や書類確認をする
司法書士が地面師グループだったら
確実に騙されます。

そして、人気エリアの土地の売主さんって
買主側も仲介会社側もすごい気を使うんです。
気難しい方もいますので、契約の途中で
「やっぱり売るのをやめる!]
とか言われると困るわけです。

立場の強さをイメージにすると

人気エリアの地主＞売主側の仲介会社＞買主側の仲介会社＞買主

こんな感じのケースも少なくないのです。

■地面師に騙されないために

地面師が狙うのは

・更地の土地
・空き家のある土地

など人が住んでいない土地です。
住んでいる人がいると
バレてしまう可能性があるから。

それから、高額な土地。
高額な土地でないとおおがかりな組織で
詐欺グループで動いてもおいしくないのです。

抵当権がついていない土地。
金融機関の抵当権がついていると抵当権抹消のために
金融機関と手続きをする必要が出てきます。
金融機関と手続きをするとバレてしまうので
抵当権なしの土地を狙います。

まとめると

１．人が住んでいない土地
２．高額な土地
３．抵当権のついてない土地

を購入するときは注意が必要ですね。

■最高の地面師対策

それは
「信頼関係のある人と取引すること」
付き合いのある仲介会社、司法書士で
信頼度をあげていく。

それから
怪しい物件には手を出さないこと。
です。

…

解体する建物と近い建物があったり、近くに高低差があったり、擁壁があると解体するときには十分な配慮が必要になってきます。解体時にコンクリートを壊すときには、大きな振動が発生し、近くの家に何らかの影響をあたえてしまうことがあります。
解体業者さんの技術とコミュニケーション能力が問われます。

そのまま売るか、解体して更地にするか

あなたが売却を前提としているのであれば、解体作業のことはあまり考える必要がないかもしれません。なぜなら、建物を解体しないままで売却するのであれば、解体するのは買主さんとなるからです。

建物を解体して更地とするのであれば、ご近所さんに配慮したいと考える人は多いです。
今まで円滑に良好な関係を築いているからこそ、ご迷惑をかけたくないという気持ちになるのだと思います。

あなたが建て替えを前提としているのであれば、近隣にお住まいの方に十分に気を使う必要があります。なぜなら、解体のクレームが今後の建て替え時、引っ越してからの生活に悪影響を与える可能性があるからです。

「解体工事の時に騒音がひどくノイローゼになった。建て替えをするときには十分に気をつけてほしい」
「振動がひどく建物が壊れた。解体業者の説明も納得いかない。許せない」
「あんなに近所に迷惑をかけてお詫びもなく住んでいるのは問題がある」
できることであれば、住んでから気持ちよく住んでいきたいものです。

解体工事でよくあるクレーム

・解体工事に伴う振動
コンクリート基礎部分や地下施設があるときには特に大きな振動が発生します。
「震度５の揺れがずっと続く感じだ」と言っていた近隣の方もいるほどです。
振動によって建物が傾いたり、建物が被害を受けることもあるため、振動が大きくなる可能性がある場合
家屋調査（解体前の建物の状態を写真撮影などをして記録しておく）などを行うケースがあります。

・解体工事に伴う騒音
振動と合わせて騒音も発生します。
「ガシャガシャ」
「ドンドン」
「ガラガラ」
「ドーン」
とにかく大きな音がなります。
重機で建物を解体するとき、コンクリート基礎を解体するときは騒音が激しいです。
建物の規模によりますが、３０坪程度の木造建物であれば１週間程度で解体は終わることが多いです。
近隣の方にとっては、その１週間が長く感じられるものだと思います。

・解体工事に伴う汚れ
ホコリが舞って洗濯物が干せない
車に汚れがついてしまう
道路が汚れる
解体作業に汚れはつきものです。
解体業者の技術力、そして近隣に対する細かい配慮ができるかの力が問われます。

・解体工事に伴う境界標のズレ
解体工事に伴い、境界標が動いてしまうことも多くあります。
きちんとした解体業者であれば、あらかじめ境界標が動かないように対策をとった上で工事を進めます。
どうしても境界標を動かしてしまう可能性がある場合には、事前に測量会社などと連携して
境界標の位置を復元できるように対応することが正しい進め方です。

・解体費用と近隣対策の上手さ
解体費用が安かったけれど、作業する人の質がいまいちで近隣からクレームが多発する
ケースもあります。解体費用が最安値でなくても、信頼のおける業者に頼んだほうが安心できると思います。
もし迷ったときには、地元で信頼できる不動産会社などから紹介してもらうなどして
「一度限りだから適当でも大丈夫」という業者は避けることをおすすめします。
近隣クレーム対策のスペシャリストがいる解体業者は頼む側からすると安心できます。

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解体する建物にアスベストが含まれている場合には、アスベストの含まれている程度に応じて対策費用がかかります。

解体費の金額が高くなるということは売却価格に影響を与えるので事前に確認をしておいたほうがよいです。
※あえて調査しないほうがよい場合もあるのでご注意ください。

アスベスト（石綿）とは

アスベストというのは、昔に建物の建築資材として使われていたもの。
石綿（いしわた）とも言われます。
フワフワして綿あめみたいです。
※アスベストは自然の鉱物、一方でロックウールやグラスウールは人造繊維。

耐熱性、保温性に優れていたので建築資材に含まれていたのですが、健康被害が発生することが判明し、現在は使用が禁止されています。
そのため、過去に建築された建物でアスベストが含まれている場合には対策が必要です。

アスベスト対策が必要な理由

なぜかというと、そのまま解体してしまうとアスベストが飛散して（空気にのって広がって）住んでいる人たちに被害を与えてしまう恐れがあるからです。
過去にはアスベストの危険性が知られていなかったので、工事作業員や住民の方が病気になってしまったことが続出しました。

アスベストの危険性はどれくらい

アスベスト工場で５０年間労働することによる肺がんのリスクは２倍とされている。
非喫煙者でアスベスト暴露ならリスク５倍
喫煙者でアスベスト非暴露ならリスク１１倍
喫煙者でアスベスト暴露ならリスク５４倍

喫煙　無し　１
喫煙　有り　１１倍
喫煙　無し　アスベスト暴露有り　５倍
喫煙　有り　アスベスト暴露有り　５４倍

喫煙者でかつアスベスト暴露を受けると肺がんリスクが相当高まるということ。

アスベスト問題の歴史

１９３８年　アスベストが肺がんの原因となる可能性あり（ドイツ）
１９７５年　吹付けアスベストの使用禁止（日本）
２００５年　石綿障害予防規制（日本）
２００５年　クボタ旧神崎工場（兵庫県尼崎市）で周辺の一般住民に被害が露見。

現在も建物解体時にはアスベストが含まれる場合には、所定の対策が必要となります。

吹付けアスベストは大掛かりな対策が必要

アスベスト含有吹付け材とアスベスト含有成形板があります。
解体時に飛び散りやすいのは吹付け材のほう。
アスベスト含有成形板は固形なので落として砕けたりしなければ
飛散する危険は少ないと言われています。

アスベストのレベルは３段階

レベル１がもっとも危険度が高いです。レベル３＞レベル２＞レベル１

主な法令におけるアスベスト含有建材の名称

	建材の種類
法令	アスベスト含有吹付け材 レベル1相当）1）2）	アスベスト含有耐火被覆材 アスベスト含有保温材 アスベスト含有断熱材 （レベル2相当）1）2）	その他のアスベスト含有建材 （成形板など） （レベル3相当）1）2）
建築基準法 （所管：国土交通省）	吹付け材の内、下記の２種類を規定 ・吹付けアスベスト ・アスベスト含有吹付けロックウール	対象外	対象外
大気汚染防止法 （所管：環境省）	特定建築材料	特定建築材料	対象外
労働安全衛生法 石綿障害予防規則 （所管：厚生労働省）	建築物等に吹き付けられた石綿等	石綿等が使用されている保温材、耐火被覆材等	石綿等
廃棄物の処理及び清掃に関する法律 （所管：環境省）	廃石綿等 特別管理産業廃棄物 （飛散性アスベスト）2）	廃石綿等 特別管理産業廃棄物 （飛散性アスベスト）2）	石綿含有産業廃棄物 （非飛散性アスベスト）2）

注1）建設業労働災害防止協会の「建築物の解体等工事におけるアスベスト粉じんへのばく露防止マニュアル」では作業レベルとしてレベル１～３を分類しているが、便宜的に主な建材の区分としても使用されている。2）（　）内は一般的な呼称。

※国土交通省サイトより

売買時にアスベストの使用の有無の調査結果を伝える

建物を含む不動産売買では、アスベスト使用の有無の調査結果が記録されている場合
その内容を重要事項説明として購入者に対して説明する必要があります。
調査を行っていなければ「調査結果無し」として説明します。

アスベストの処理方法

除去費用は個別条件によります。
レベル１クラスですと通常の解体費に比べて相当金額は高くなります。

処理する面積によって処理単価に差があるようですが、おおよその目安となる費用を下記に示します。この除去費用は、2007年１月から2007年12月における、施工実績データより算出された除去単価です。

注）

1.

アスベストの処理費用は状況により大幅な違いがある。（部屋の形状、天井高さ、固定機器の有無など、施工条件により、工事着工前準備作業・仮設などの程度が大きく異なり、処理費に大きな幅が発生する。）
2.
特にアスベスト処理面積300m2以下の場合は、処理面積が小さいために費用の幅が非常に大きくなっている。
3.
上表の処理費用の目安については、施工実績データから処理件数上下15％をカットしたものであり、施工条件によっては、この値の幅を大幅に上回ったり、下回ったりする場合もありうる。

詳細は下記の国土交通省のホームページを参照ください。
「石綿（アスベスト）除去に関する費用について」の公表

アスベストの有無を確認するタイミング

通常は解体業者が見積もりのために現地確認をする時に行います。
建物の築年数、構造などから推測しながら、
アスベストが含まれている箇所がないかを確認します。
その際に、建物の設計図書や竣工図書があると判断しやすくなります。
資料がない時、アスベストが含まれていることを確認するためには
部材の一部を削り取ってアスベスト検査センターに調査を依頼します。
その結果、含まれていれば、状況に応じた対策をとることになります。

不動産売却で騙されない方法はこちら

売却した不動産を引き渡すときに、建物内、建物外の敷地内にある残置物を
１）売主側で処分するのか
２）そのまま置いていくのか（買主側で対応）
売買契約時に決めておく必要があります。

残置物とは
残置物（ざんちぶつ）とは、不動産に住んでいた人が建物や敷地内に置いていく私物のことをいいます。
たとえば、引っ越し先に持ってかないタンス、食器、冷蔵庫、テレビなどの電化製品、庭にある自転車、ハシゴなど、とにかく動かすことのできる物。
専門用語で動産（どうさん）ともいいます。

残置物を売主側で処分するのか、
残していって買う側が処分するのかは契約条件次第ですが、
買う側の立場からすると残置物は売主側で処分していってほしい方が多いと思います。
買う側が不動産業者であれば、それほど気にしないかもしれませんが
個人の方であれば、前の所有者のモノがあると嫌がる方も少なくありません。

残置物の処分するには費用がかかる

残置物の処分にはいくつかの方法があります。
１）自分で処理する
自身で処分すれば費用はかかりません。
ただし、多大な時間と労力がかかりますので量が多いと大変です。
２）業者に依頼する
残置物の処分を専門業者に依頼することも可能です。
費用はかかりますが、手間がなく楽ちんです。
不動産取引の現場では、こちらのほうが多いです。

一度にゴミは出せません。

残置物の処分費の目安

　残置物の処分費用の目安は、業者によって異なりますが
１立方メートル８０００円～１５０００円位です。
※管理者の主観による

　残置物の量を見積もって金額が決まります。
私の経験では３０坪位の一戸建てで２トントラック１台分
積んで２０～３０万円位のことが多かったです。
テレビに出てくるゴミ屋敷などの場合は
１００万円を超えるのではないでしょうか。

残置物の処理の手順

１）不動産業者に依頼する
不動産業者はお抱えの残置物の処理業者がいることが一般的です。
地元で仕事をしているので、問題のある業者とは付き合わない（たぶん）でしょうから
面倒であれば、不動産業者に知り合いの業者を紹介してもらうのがよいでしょう。
ただし、基本的にはその業者の見積額で頼むことが前提となりますので
価格交渉をしにくいというデメリットはあります。

２）自分で残置物の処理業者に依頼する
ネットで業者を選定して頼む方法もあります。
２～３社に見積もりを頼んでもっとも安いところに依頼できます。
自分で対応するが面倒ではありますが、比較検討できるので価格を抑える
ことも可能かもしれません。

残置物の中にお宝がある

残置物の中にはお宝が眠っているケースがあります。
所有者にとっては不要でも、世間的に価値があるモノがあります。

・絵画や掛け軸などの美術品
・現在は販売されていないレアな古書
・希少な着物や服
・希少な骨董品
・ブランド品
・未使用の贈り物
・アンティーク的な価値のある家具や電化製品　など

一々お店に持っていくのは大変なので、出張鑑定を依頼して
価値あるものは買い取ってもらうと以外に高額で売れたりすることもあります。
残置物の処理業者を頼む前に、最低一度はチェックしてもらうのがオススメです。

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土地建物を売却する時には建物解体費用がいくらかかるのかを知っておきましょう。

建物の種類が木造、軽量鉄骨造、RC造なのか、建物の延べ床面積、前面道路の広さ等によって金額が変わります。
あくまで目安ですが木造延床面積３０坪で１５０～２００万円
RC造延床面積３０坪で３００万円程度、
建物にアスベストが含まれていると対策が必要になり金額が高くなります。

建物解体費が高くなるケース

・敷地に高低差がある
・隣接地と近く余裕がない
・擁壁がある
・旗竿敷地で重機（解体するための機械）が入らない
・前面道路が狭くて重機が通れない
・隣接地所有者が神経質な方で工事ができない　等

このような場合、解体費用が高くなる傾向があります。

建物解体費を把握しておくメリット

・買う側の立場で新築にかかる費用を知れる
・更地で売却するための費用を知れる

解体費用を把握しておくことで、本当の物件価格を知ることができます。
例
A　土地面積　３０坪　更地　５０００万円の物件
B　土地面積　３０坪　古家付土地　４７００万円の物件

A　の坪単価　＠約１６６万円
B　の坪単価　＠約１５６万円

一見、物件Bのほうが坪単価は安く見えます。
しかし、物件Bを更地にするために解体費用がかかります。

物件Bの 古家（建物）を解体する費用が３００万円かかるとすると
B　物件価格４７００万円＋解体費用３００万円＝合計５０００万円
となり、実質的に物件Bの坪単価＠１６６万円と同じになります。
住宅ローンを借りる場合には、物件Bは解体期間分の金利負担がかかります。

土地、古家付土地の価格が高いか安いかは更地価格で坪単価を比較する

古家付土地とは「解体が必要な売地のこと」

売主が古家付土地として売却する場合、建物はそのままで買主に引き渡します。
古家付土地とは、建物の築年数が古い場合に使われる表現で
「土地として売却するけど、築年数が古くて使えない建物があるよ」

ということです。

売る側にとっては、解体費用の負担がなく、建物の瑕疵担保責任を負わずに売却できるメリットがあります。
買う側にとっては、新築を前提とする場合には、建物解体費用の負担がある物件となります。

古家付土地、更地　売りやすいのはどっちか

古家付土地と更地、売りやすいのは更地です。

なぜなら、更地は「すぐに建築することができる」からです。
古家付土地の場合、買う側は建物を新築するために建物を解体する必要があります。
解体費用もかかりますし、解体期間もかかるからです。

■古家付土地で売却する理由

更地のほうが売りやすいのになぜ古家付土地で売却するケースが多いのでしょうか。
理由は「売却する物件に１００万円を超える費用を払いたくない」という方が多いからです。
まだ売れるかどうかもわからない状態で１００万円以上の費用を支払うというのは、心理的にキツイということもあると思います。

もう１つの理由は、「更地にすると固定資産税、都市計画税の金額が上がるから」です。
１月１日時点の土地所有者に対して固定資産税、都市計画税（略称：固都税）がかかります。

固都税は、更地の場合と建物がある場合で金額が異なります。
更地の場合は固都税が高くなり、建物がある場合は安くなります。

更地の場合　＞　建物がある場合

住宅がある場合には、固都税の軽減があり、更地の場合と比べて
固都税が１/６くらいも安くなるのです。

解体して更地にしたままで１月１日時点で売れないと、固都税が高くなってしまう。
更地にしたまま売れなければ、ずっと固都税が高いままとなってしまう。
所有者としては建物解体を避けたくなるのは自然かもしれません。
空き家問題の原因の一つと言われています。

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不動産を売却する上でお隣さんともめ事がないかも重要です。
なにか気になることがあれば隠さずに不動産会社の担当者に伝えて
対策を講じたほうがよいです。

そもそも隣接地所有者ともめ事があるとなぜ困るのでしょうか。

境界確認書の取り交わしができない

土地や一戸建てを売るときには土地面積を確定するために測量を行います。
その際に隣接地の所有者と境界確認書の取り交わしをするのですが、お隣さんとトラブルになっていると、
境界確認書の取り交わしができない可能性があります。

境界が確定しないと土地面積も確定できませんので売却ができない場合もあります。
契約書の条文にこのような特約をつけることがあります。

特約　確定測量図を作製できない場合の解除特約
１　第４条第２項にかかわらず、売主は、買主に対し、確定測量図を作製できないとき、
平成○年○月○日までであれば、書面により通知して、本契約を解除することができます。
２　前項により本契約を解除したとき、売主は、買主に対し、すみやかに受領済みの金員を無利息にて返還します。なお、売主は、買主に対し、損害賠償の責を負いません。

確定測量図が作製できないと売却できないこともあります。

また、もっとまずいのが境界の位置についてクレームがつけられること。
「境界の位置がおかしい。もともとうちの土地の方が大きかったはずだ！」
なんてことになると解決するまで時間がかかることになります。

売却前に解決しておきたい

いざあなたの不動産を売る時になってから関係を改善するのは大変です。
相手も「売却するから協力しろ。何を今さら・・・ふんっ」
と言われてしまうのがオチです。
普段から良好な関係を築くことがスムーズな売却活動につながります。
とはいえ、住んでいる人の中には常軌を逸している方もいるので全てがうまくいくわけではありません。

過去にはいろいろな遺恨もあったかもしれません。
・目隠しの設置を求められた
・越境している樹木を切ってくれない
・建築時に間取りを変更するように言われた
・塀のやり替えができない

それでも可能な限り、売却までには関係悪化は修復しておきたいところです。
ただ住んでいる人次第なので、「こうすれば完璧！」という残念ながら対策はありません。
「良好な人間関係は一日にならず」です。

買う側に伝える必要がある

隣接地所有者と取り決め事項があれば、売買契約の際に物件状況等報告書などに記載して説明する必要があります。引き渡し後に買った方から「聞いてなかった。知っていたら買わなかった。」なんて言われたらトラブルになってしまう可能性もあります。気になることがあれば売却を任せる不動産会社の担当者に相談しておくことをおすすめします。

参考：Twitter　#愉快なお隣さんTwitterでハッシュタグ「愉快なお隣さん」で検索してみると日本全国の愉快なお隣さん情報を見ることができます。

私の家の前ではなく○○さんの家の前にゴミ置き場を移動してくれ。 #愉快なおとなりさん

— 全宅ツイのグル (@emoyino) 2012年12月19日

全ての窓のガラスを曇りガラスにしてくれ。 #愉快なおとなりさん

— 全宅ツイのグル (@emoyino) 2012年12月19日

窓から外が見れないようにしろ。#愉快なおとなりさん

— 全宅ツイのグル (@emoyino) 2013年6月13日

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私道であっても大丈夫です！売却はできます。ただ注意点がありますのでご説明します。
私道（わたくしどう）とは、個人や法人が所有している道路のこと。道路には都道府県、市区町村が所有管理している公道と個人が所有する私道の2種類あるのです。公道であれば第三者が通行することも可能、上水道や下水道、都市ガスの引き込みもできます。

法務省：複数の者が所有する私道の工事において必要な所有者の同意に関する研究報告書 ～所有者不明私道への対応ガイドライン～より

持ち分がないと私道所有者の承諾が必要

あなたが売ろうとしている土地が私道に接しているのであれば、あなたの持分があるかが重要です。なぜなら、私道の場合、通行したり、上下水道の引き込み工事をする時に道路所有者の承諾が必要になるからです。勝手に道路を使うといろいろな問題が発生します。
そういえば以前、大阪で道路を通せんぼするオジさんがいましたね。

【大迷惑”通せんぼおじさん”逮捕までの顛末】 自宅前道路に｢私有地｣とペンキ書きし妨害 : https://t.co/aoQLevAYbi #東洋経済オンライン pic.twitter.com/eS9oPGJVt7

— 東洋経済オンライン (@Toyokeizai) 2017年11月25日

極端な例ですが上記も私道トラブルの一例です。

持ち分がある場合

あなたの持ち分を持っていれば（たとえ1/100でも）、とりあえずはOKです。できれば、他の道路の持ち分がある人とお互いに第三者に継承可能な通行掘削等承諾書の取り交わしができれば尚良いです。

ただし、道路が陥没したりして維持管理に費用がかかる場合には、相応の分担をする必要があります。行政によっては補助金で修繕してくれる場合があります。

持ち分がない場合は通行掘削等承諾書が必要

持ち分がない場合は原則として通行掘削等承諾書の取り交わしが必要です。
通行掘削等承諾書とは、
通行承諾＝「私道を通過してもよいですよ」
掘削承諾＝「上水道や下水道、都市ガスの引き込み工事を行ってもよいですよ」
という書面です。

上記の承諾書がないと、金融機関によっては融資が受けられない、建物を建築するときに道路所有者の承諾をもらわないといけなくなります。私道の所有者によっては、「通行も認めない！掘削も認めない！」という人いますし、金銭を要求してくる人もいるので・・・。色々面倒なことがあります。

番外編
私道で持ち分があるからという理由で、道路上に車をずっと駐車している、植木を並べるなどして通行の障害になるケースがあります。常識が通じない相手の場合、解決が非常に難しいです。嫌な思いをすることもあるでしょう。

通行掘削等承諾書を取得する方法

次のステップで進めるとうまくいきやすいです。
売却を依頼する不動産会社に相談
↓
私道の所有者を確認
↓
測量会社に通行掘削等承諾書の取得を依頼
↓
通行掘削等承諾書の取り交わし

不動産会社や測量会社は、通行掘削承諾書の雛形を持っているので
その雛形をベースに私道の所有者と取り交わしをしてもらうのです。

通行掘削等承諾書の取得の費用

あなたが自分で私道の所有者と面談して、通行掘削等承諾書の取り交わしが
できるのであれば費用はかかりません。とはいえ、捺印してくれる相手には
何らかのお礼をしたほうが今後も良好な関係を築くことができると思います。
手土産は相手にもよりますが、菓子折り、商品券、ケースバイケースです。

測量会社や不動産会社に通行掘削等承諾書の取り交わしを依頼する場合にかかる費用は
ケースバイケースです。私道の所有者が遠方にお住まいの場合には交通費もかかりますし、
連絡先を調査する必要もあります。測量会社が行う場合には、測量費用と一体で合わせて
通行掘削等承諾書の取得までお願いできれば、売る側としては進めやすいです。

通行掘削等承諾書が取得できない

私道の所有者が「通行掘削等承諾書の取り交わしはしない」という場合は大変です。
建物を新築する際に、上下水道や都市ガスの引き込みを行うことができないケースもあります。通行掘削等承諾書の取得ができない物件は売却価格が相当安くなる可能性があります。

通行掘削等承諾書がなくても大丈夫なケース
例外として、私道であっての大蔵省（現：財務省）や行政が所有しているケースがあります。
「私道なのに大蔵省＝国の管轄？」で矛盾しているのですが・・・。

このような場合、然るべく窓口に問い合わせを行うことで、道路掘削工事も可能ですし、通行することも可能なので心配はないと思います。相続税を物納する（相続税を不動産で国渡すことで支払う）際に私道まで一緒になっていた経緯があるのかもしれません。

私道の所有者が見つからない

私道の所有者が見つからないときは通行掘削等承諾書の取得ができません。
どのように対処するかは個別のケースで対応する必要があります。
参考：このようなときに役立つ法務省のガイドラインがあります。

通行掘削承諾書があれば大丈夫なのか

残念ながら、通行掘削等承諾書の取り交わしがあれば絶対に大丈夫とは言えません。

過去にこのようなケースがありました。

土地の売買契約の際に、通行掘削等承諾書の取り交わしを条件にしていました。
引き渡しの際に通行掘削等承諾書を受領。
その後、新築工事を行う際に私道の所有者からクレームが入ったのです。
「通行掘削承諾書の取り交わしはしたが、車の通行は認めない。」
と言い出したのです。
訴訟で争えば勝てるかもしれませんが、結果が出るまで私道を使うことは
リスクがある状況となってしまいました。

これは非常にレアケースなので、ほとんどのケースでは通行等掘削承諾書の取り交わしができれば大丈夫かと思いますが、油断は禁物です。

私道物件はだめなのか

私道物件は今回紹介した以外にもいろいろな問題が発生することがありますが、必ずしても過敏に避ける必要はないです。

「人気エリアだからこそ私道が多い」ということもあるのです。
敷地の広さや向き、駅からの距離、周囲の住環境などいろいろな観点で不動産は判断するものです。ですから、私道であってもきちんと承諾書を取得することができれば、問題なく売却することは可能です。

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売却する物件に高低差があるときは注意が必要です。

高低差（こうていさ）とは

高低差とは、読んで字の如く、
高いところと低いところの差があることを指します。

敷地内に高低差があると、平地に比べて費用がかかるので売却価格は下がります。
高低差を処理するための擁壁の状態によってとるべき売却戦略は異なります。

上記の写真では低いところと高いところの差が３ｍ位はありそうです。

「高低差」というキーワードで検索すると、
広い範囲での地盤のことを指している時と、
ひとつの土地内での高低差の有無を指す
２種類があります。
今回は後者についての記事です。

地盤などの広い範囲を指す高低差（地盤でいう台地、低地、谷地とか）
今回はこっち　→　同じ土地内の狭い範囲でいう高低差（傾斜している等）

高低差がある場合の注意点

高低差があると、その高低差を処理するために費用がかかります。土留め（どどめ）や擁壁（ようへき）という壁をつくって土を抑える必要があります。
イメージでいうと次の写真のようなものです。

道路との高低差があるときには、土留や擁壁を築造して
階段を設置しないと敷地に入れません。

土留めとは簡単にいうと「土を留める」もの。法面（のりめん）と呼ばれる「切土」や「盛土」によって人工的に作られた斜面や崖などの崩壊を防ぐためにつくられるもの。

擁壁とは、法面や崖などの崩壊を防ぐための土留めとしてコンクリートブロックや石などを使った「壁状の建造物」のこと。

また敷地自体が傾斜しているときには、建物を建てるためには地盤（地面）を平（たいら）にする必要があることもあります。傾斜の高いほうに合わせれば、低いほうの土地に盛土をして土留や擁壁をつくる必要があります。

擁壁の費用はどれくらいかかるのか

擁壁の費用は、

・高低差の高さ
・範囲
・擁壁の種別（石かコンクリート）

などで異なります。

高低差があればあるほど、費用は高くなります。
擁壁の種別によっても金額は大きく異なります。

重量のある擁壁を立てるには地盤の地耐力が必要になります。
そのため、地盤が弱い場合には地盤改良の費用も追加でかかることになります。

１０００平米で価格１億円の土地で
擁壁工事７０００万円かかるというケースもあります。

「相場よりも安いな」と思ったら、実は高低差の処理に
費用がかることが理由というわけです。

※擁壁を背負っている物件

高低差がある時の対策

・擁壁の費用を試算してもらう
・擁壁の範囲で想定し、有効敷地を計算しておく
・擁壁工事が得意な不動産会社に売却する

・擁壁の費用を試算してもらう
高低差が大きい場合、通常の売却価格から高低差の処理に必要な費用が差し引かれると思ったほうがよいです。不動産会社に擁壁の築造にかかる費用を試算してもらうと実際の売却可能価格が算出しやすくなります。また、高低差が大きい土地の価格は、擁壁工事の費用次第で高くも安くもなります。
通常（高低差がない場合）の売却価格－擁壁工事費用=高低差のある土地の売却価格

・擁壁の範囲で想定し、有効敷地を計算しておく
擁壁の範囲は建物を建築することができません。要するに使えない土地になります。
ですので、擁壁をつくる範囲は除いて使える土地の面積（有効敷地）を把握しておくとよいでしょう。有効敷地を知ることで相場の価格と比べやすくなります。

・擁壁工事が得意な不動産会社に売却する
高低差の大きい擁壁は、難しい問題をかかえている場合が多いです。

・隣接地までつながっていて個人で補修することが困難
・費用がかかるため擁壁を修繕することが困難
・工事スペースが確保できず工事が困難

このような場合には、擁壁工事が得意な不動産会社に売却することも有効かもしれません。不動産会社であっても、高低差の処理が不得意な場合も少なくないです。
売却価格や通常の相場よりも安くなるとは思いますが、瑕疵担保免責としてもらい売却すれば後からクレームなどの問題をかかえることはありません。

高低差があると危険な場合
地震や台風などの天災による崩壊リスクがある場合
擁壁そのものの耐久性に懸念がある場合

上記の場合は、売却の際に取り扱いに注意を要します。
不動産会社に詳しく相談してみてください。

※画像はイメージです。

擁壁の安全性を確認するために

横浜市サイトが非常に参考になります。

擁壁に関する相談窓口

高低差のある土地の多い横浜市には専門の相談窓口があります。
条件を満たせば、対策工事の助成金が受けられる場合もありますので
あなたの売却物件を管轄の自治体に問い合わせてみるのもよいと思います。

横浜市の例

擁壁の検査済みはあるか

高さが２ｍを超える擁壁を設置する場合は、建築基準法に基づく申請が必要です。
ですので、原則として高さ２ｍ超の擁壁があれば、管轄行政に申請の記録が残っていることになります。これを私は仕事の中では「検査済のある擁壁」と呼んでいました。

建築基準法に基づく申請が出されていて、検査も受けて合格している擁壁であれば
一定の安心はあります。現状で擁壁に問題があるかは別として、基準に基づき、築造されて検査を受けているからです。

問題は検査済みのない擁壁です。
高さ２ｍ超にもかかわらず行政に記録が残っていない擁壁の安全性をどうみるか。
これは難しい問題です。

新たに建物を建築するときに擁壁の安全性を確保しなければなりません。
建築士が調査を行って「問題なし」といえば、話は進むのかもしれませんが
本当に擁壁が大丈夫かなんてことは目視で判断するのは簡単ではありません。

検査済みのない擁壁は、結構たくさんあります。
昔は今ほど建築基準法に対する意識は高くなかったので、建築確認もとらずに擁壁を建築していた事例が数多くあったのです。

で、今になって売却する段階になって
「擁壁に検査済みがありません」
ということが発覚するのです。

検査済みのない擁壁のある物件でも売却できるのか

売却可能です。
ただし、価格は安くなる傾向があります。

引き渡し後のトラブルを防ぐためには、信頼のおける不動産仲介会社に売却を任せたほうがよいでしょう。擁壁の知識がない不動産会社に売却にかかわると、引き渡し後に「そんな危険があるなんて聞いていなかった」というクレームなどに巻き込まれる懸念があります。

※傾いている擁壁

高低差のある擁壁の保証はあるのか

新築分譲地にある擁壁には、一定期間の保証があります。
保証期間については、保証書などに記載がありますので確認してみましょう。

中古の場合、保証期間が過ぎてしまえば保証はありません。
個人対個人の取引であれば、瑕疵担保の期間は３ヶ月程度、もしくは
瑕疵担保免責であれば、売り主側の保証は一切なしということになります。

高低差で参考になるサイト

・国土交通省国土地理院

国土地理院のウェブ地図「地理院地図」で、地形断面図や標高図を自分で作れるようになりました。自分が住む地域など、知りたい土地の高低差をいつでもどこでも簡単に調べることができます。

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