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売買契約書に次のように定められていることが一般的です。

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（瑕疵担保責任）

第17条　買主は、本物件に隠れた瑕疵があり、この契約を締結した目的が
　　　　達せられない場合は契約の解除を、その他の場合は損害賠償の請求を
　　　　売主に対してすることができる。ただし、契約の解除・損害賠償の請求は
　　　　本物件の引渡し後3ヵ月を経過したときはできないものとする。

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瑕疵（かし）ってなんですか？

瑕疵とは、一言いえば「欠陥」のことです。

不動産売買契約における瑕疵としては、売買対象の土地や建物の欠陥、
具体的には、建物についての地盤の不等沈下、地中障害物、土壌汚染、

建物の雨漏りやシロアリの被害。

ほかには法律的欠陥（土地が都市計画道路に指定された）とか、

心理的欠陥（不告知の自殺物件）などがあります。

隠れた瑕疵があるかどうかがポイント

瑕疵が問題となるのは、買主が瑕疵をしらされずに、
または通常の注意を払ったのにもかかわらず発見することもなく
契約した場合です。

その場合は買主は売買代金に見合った価値の不動産を
購入したことにならず、瑕疵の程度がひどければ売買代金以上の
損害を被ることがあります。

（どこまでが瑕疵か、判断がむずかしいケースもあるのですが・・・）

裏を返せば、あらかじめ買主が瑕疵を知った上で
契約すれば問題ないんです。

瑕疵担保責任があるとどうなるの？

買主が本物件の引渡しを受けた後に、
「隠れた瑕疵」があることがわかった場合に、
売主に対し、どのような請求ができるかを定めています。

具体的な定めとしては、契約の目的が達せられないほど
状態がひどい瑕疵の場合には、契約解除でき、その他の場合は、
損害賠償を売主に請求できると定めています。

瑕疵担保責任はいつまで使えるの？

民法では、瑕疵が発見されたとき、

「買主は発見後1年間は売主に対し、
　損害賠償の請求または契約の解除ができる」

と規定しています。

しかし、契約書において別段の定めをした場合には

その期間が適用されます。

たとえば上記の契約約款においては「3ヵ月」となります。

この期間が2ヵ月の場合もあれば、6ヵ月の場合もありますし、
瑕疵担保免責といって、瑕疵担保責任自体がないようなケースもあります。

不動産業者が売主の場合には、宅建業法第40条により、
瑕疵担保責任の期間を引渡しから2年未満に短縮することは
できないことになっています。

（この定めを知らない業者も過去にありましたが・・・・）

では、瑕疵担保責任があれば安心なの？

残念ながら、一概にそうとも言えません。

契約内容として定めていても実際に動くのは人。

いざ瑕疵があったときの対応は、
不動産会社次第、担当者次第、売主さん次第となります。

だからこそ、契約前に
「引き渡し後に瑕疵が見つかったら、、、」を
想定してチェックしておいたほうがよいのです。

具体的なチェック手順や方法はまた今度。

参考：過去のエントリー

• 「瑕疵担保免責」に騙されないために
• 「瑕疵担保責任免責」の意味を知ってますか？
• 瑕疵担保免責の物件は買うな！
• 瑕疵担保免責特約の注意点

瑕疵担保免責の物件ってどんな物件かわかりますか？

↑瑕疵担保免責物件の例

築20年以上などの一戸建てなどで
「建物に不具合があっても売り主は保証しませんよ」
という物件のことです。

瑕疵＝欠陥、不具合
免責＝責任を免除する、負わない

ということです。
正確には「瑕疵担保責任を免責」となります。

なぜ瑕疵担保免責になるのか？

それはですね、土地として売り出しているけれど
実際には築35年の建物もついてくるといった場合に

「土地として売っていますよ。だから建物もことは責任を負いませんよ。」

というわけです。
本当は建物を取り壊した後の更地にしたいところですが
お金の問題等で、現況有姿での売買にしていることが多いんです。

瑕疵担保免責の物件は買うな！

物件のことがよくわからないままで、
何もせずに瑕疵担保免責の物件は買ってはいけません。

建物をそのまま使うのか？
解体して新築するのか？

を明確にした上で
建物や契約条件を確認する必要があります。

瑕疵担保免責の物件で、建物にまだ住むつもりならば
必ず建物調査は行ったほうがよいです。

建物調査を行ってみたら

「この建物はきちんと補修すれば、まだまだ持ちますよ！」

という場合もありますし、

「見た目はきれいですけれど、建物の中は老朽化が進んでます。

　安心して住むためには相当の費用がかかりますね。」

ということもあります。

ただ建物調査をする会社はいろいろあるので
信頼できるところを選ぶのも大変ですよね。

私がオススメできる会社は２社しかありません。
（他のところはどんなところかわからないので・・・）

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※紹介先の会社は大変忙しいため必ずしもご希望に
応じられるとは限りませんので、あらかじめご了承ください。

参考：過去のエントリー

• 「瑕疵担保免責」に騙されないために
• 「瑕疵担保責任免責」の意味を知ってますか？
• 瑕疵担保免責の物件は買うな！
• 瑕疵担保免責特約の注意点

「最強の売却査定チラシ」見つけました。

こんな連休中でも不動産屋さんは営業中。
「家、売りませんか？」というチラシがうちの
マンションにも連日投げ込まれています。

今回の売却査定チラシを研究してみます。

■最強の売却査定チラシとは？

家を売りませんか？という折り込みチラシのこと。
一戸建て、マンションの郵便ポストに投げ込まれたり、
新聞の折り込み広告に入っていたりします。

特に人気エリアの物件、たとえば人気駅から10分圏内、
マンションなどは連日たくさんの折り込み広告が入ります。

資金力のある大手不動産仲介会社はチラシ配布の
アルバイトを頼んで連日大量にチラシをまいてますね。

あれ、興味ない人には単なるゴミですので
資源の無駄使いだなと思っている人も少なくありません。

この売却査定チラシで本当によく出来ているなと
感じたチラシがこちらです。



文章と解説をしますね。

『当マンション』で探しています！
もしご所有不動産のご売却をご検討されていたら、
是非ご連絡を下さい。

（住民の心の声）
→売ろうと思ったら売れるんだ。

秘密厳守で無料査定をさせていただきます。

（住民の心の声）
→秘密厳守なら試しにいくらになるか聞いてみようかな。

本当に本気で探しています。

（住民の心の声）
→そこまで言うのなら、本当なのだろう。

・電話番号はフリーダイヤル
・会社名だけでなく責任者（店長）の名前を記載
・営業担当社の名前も記載

これだけでも差別化できてますよね。
このチラシ、きっと歩留まり高いんじゃないかと思います。
すごい手練れのコピーライターが
ついているのでは？

ちなみに、
このチラシはどこの会社のものだかわかりますか？

答えは、、、、、、
誰もが知っている大手仲介会社Ｍ。

本当に本気で探しているのかは
確かめようがありませんけれど、
感情を動かす力のあるチラシだと思いました。