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瑕疵担保免責の物件ってどんな物件かわかりますか？

↑瑕疵担保免責物件の例

築20年以上などの一戸建てなどで
「建物に不具合があっても売り主は保証しませんよ」
という物件のことです。

瑕疵＝欠陥、不具合
免責＝責任を免除する、負わない

ということです。
正確には「瑕疵担保責任を免責」となります。

なぜ瑕疵担保免責になるのか？

それはですね、土地として売り出しているけれど
実際には築35年の建物もついてくるといった場合に

「土地として売っていますよ。だから建物もことは責任を負いませんよ。」

というわけです。
本当は建物を取り壊した後の更地にしたいところですが
お金の問題等で、現況有姿での売買にしていることが多いんです。

瑕疵担保免責の物件は買うな！

物件のことがよくわからないままで、
何もせずに瑕疵担保免責の物件は買ってはいけません。

建物をそのまま使うのか？
解体して新築するのか？

を明確にした上で
建物や契約条件を確認する必要があります。

瑕疵担保免責の物件で、建物にまだ住むつもりならば
必ず建物調査は行ったほうがよいです。

建物調査を行ってみたら

「この建物はきちんと補修すれば、まだまだ持ちますよ！」

という場合もありますし、

「見た目はきれいですけれど、建物の中は老朽化が進んでます。

　安心して住むためには相当の費用がかかりますね。」

ということもあります。

ただ建物調査をする会社はいろいろあるので
信頼できるところを選ぶのも大変ですよね。

私がオススメできる会社は２社しかありません。
（他のところはどんなところかわからないので・・・）

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本当に困っている方には特別にご紹介させて頂きます。

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※紹介先の会社は大変忙しいため必ずしもご希望に
応じられるとは限りませんので、あらかじめご了承ください。

参考：過去のエントリー

• 「瑕疵担保免責」に騙されないために
• 「瑕疵担保責任免責」の意味を知ってますか？
• 瑕疵担保免責の物件は買うな！
• 瑕疵担保免責特約の注意点

建物診断にかかる費用と時間について。

■そもそも建物診断とは何か？

似ているような言葉に

建物調査
建物診断
建物検査
建物チェック
建物点検
インスペクション・・・

などがあります。

今のところ、明確な定義はなく会社ごとのサービス名などで
呼び名が変わっているように思います。

■建物診断にかかる時間

「建物診断をお願いします」と言ってから
建物診断を行うまでの時間は、およそ１週間程度のことが
多いようです。

というのも、図面の準備や所有者や居住者の了解が
必要なケースが多いので、一週間程度が目安かと思います。
実際には空室であれば、次の日でも行うことも可能です。

実際に建物診断にかかる時間ですが
建物の延べ床１００平米程度で、１時間から２時間程度
かかるケースが多いです。

これがアパートや一棟もののビルなどであれば
１日がかりで行うことになります。

■建物診断にかかる費用

買う前に建物を調べる場合には、国土交通省のデータでは
８万円～２０万円ということになっているようです。

私の感覚値では、一戸建ての場合は
０円～５万円程度です。

■建物診断でおさえるべきポイント

・調べる基準は何か？

フラット３５の適合証明を取得できるレベルのものなのか？
瑕疵保険に加入できるレベルなのか？
という公的な基準に基づいて調べてくれるところがオススメです。
独自の基準というと、何でもありになってしまうので・・・

今後の建物診断の今後については、１０月から
スーモさんで「インスペクション済み」という項目が出てくる等
もはや中古住宅の取引においては建物診断が常識になってくると思います。

これから売る人、買おうと思われる方はそれを前提に
対策を立てていくと優位に立てると思います。

リニュアル仲介の事前インスペクションに立ち会ってきました。事前インスペクションとは、簡単にいうと建物診断のこと。

今回の目的は、フラット３５Ｓを利用できるかを審査することでした。今回の対象物件は大田区にある鉄骨造３階建ての一戸建て。

調査をされたのは杉並区の建物調査会社の方。弊社がよく調査を依頼しているところで、お二人で年間２２０件以上も調査をされているそうです。

全国で１４００の会社が加入している木造耐震の事業協同組合で年間耐震診断回数が全国５位という凄腕のところなのです。

シュミットハンマーでコンクリートの強度を調べたり、鉄筋探査機で鉄筋の有無と間隔をチェック。室内では、赤外線レーザーを利用しながら、床や壁の水平と垂直を調べて、大きな傾きがないかを調べます。

結論として、建物の精度も素晴らしく大きな問題もありませんでした。そして、フラット３５を利用するための適合証明も発行できそうとのこと。

いや～よかったです。借り入れされる方の事前審査は通っていても、建物の審査がクリアできなければ意味がないので本当に良かったです。

※通常は物件がなければ審査は受けられないのですがリニュアル仲介の場合は物件が決まっていなくても金融機関の事前審査が受けられるのです。

今回は、さらに金利優遇を受けるためにフラット３５Ｓを利用するためのリフォーム工事も併せて行う予定。リニュアル仲介という仕組みを使って、リフォーム費用も住宅ローンに含めて一括で融資される予定。売る人も買う人も誰もが喜ぶ仕組み。

話は変わりますが、リニュアル仲介は本日１７：３０から地デジ5Ch（テレビ朝日系列）のスーパーＪチャンネルの特集でもとりあげられました（私はまだ見てませんが）

中古住宅の購入、もしくは売却をされる方はフラット３５Ｓでリフォーム費用も一括で組めるリニュアル仲介をお勧めします。ご希望の方がいらっしゃいましたら、ご相談頂ければと思います。

リニュアル仲介を利用して物件を買いたいという方はたくさんいらっしゃるのですが、あいにく利用できる物件が不足しています。不動産の売却を検討されている方がいたらご紹介していただければと思います。リニュアル仲介利用可となるだけで、かなり売りやすくなると思います。（売却価格もあがるかもしれません）