不動産売却

こんにちは、不動産大好きしんのすけです。( ´_ゝ`)ノ
本日から２０１２年の仕事始めです。
業者専用の物件情報データベースのレインズも本日７：００から稼働します。

「相場の１．５倍の価格で売れた理由」
いかにもうさんくさいキャッチコピーですが
本当にありえる話です。

不動産は基本的に１つとして同じものはないんです。
パソコンやテレビのように品質が同じじゃないんです。

iPadを買えば、金額の違いはあるかもしれないけど
性能は同じじゃないですか。
でも、不動産はそんなことはないんです。

同じ渋谷駅徒歩１０分の土地、土地の形や面積、
価格は同じだとしても、

・用途地域が違えば建築できる面積が違う
・隣接地の所有者が違う
・隣接地の利用状況が違う
・土地の歴史が違う
・地盤の強さが違う

わけです。

で、相場の１．５倍の価格で売れたというのは

・買いたい人が多くて競争になった

いわゆる競争入札というものです。

または

・買いたい人が隣接地所有者だった

「隣地は借金してでも買え。」という格言が
不動産の世界にはあります。
広くなれば利用価値が高まることが多いからです。

要するに、「買いたい」という人が多ければ
多いほど相場よりも高くなるということです。

競争入札というのは物件そのものの立地特性などに
よるので工夫するのは難しいでしょうけれど、
隣地の人というのは結構ある話です。

「近くの人が最高の見込み客である」
これは鉄則だと思います。

成功の秘訣は比較する手間をおしまないこと！


１査定依頼
インターネット、電話などで査定依頼をする。

２査定
室内や外観などをチェック表をもとにチェックする。

３査定価格の提示
訪問査定時、または訪問査定後に改めて価格を提示する。

４売却依頼（媒介契約）
正式に売却活動を不動産会社に依頼する。

５案内
購入検討を案内してもらう。

６買い付け（購入申し込み）
気に入った方がいれば買い付けが入り、契約日を設定する。

７売買契約
売買契約を締結する。住宅ローンの残債が物件価格より少ない場合には、手付け金を受領する。住宅ローンの残債が物件価格より大きい場合には、手付け金を０にするか、不動産仲介会社に預かってもらう。

８抵当権の抹消
登記簿上に抵当権設定などが残っている場合には、抵当権抹消の手続きを行う。決済の２週間前までには借入先の金融機関に依頼しておく。

９引き渡し・決済
売買代金と鍵を双方が受領。登記をしたら手続き完了となる。

１０確定申告

用語集

簡易査定
・・・実物を見ないでネットや電話で簡易的に査定価格を出すもの

訪問査定
・・・訪問して査定価格を出すもの。通常はこちらが販売価格の参考になる。

オンライン査定
・・・ネット上で査定するもの。基本的には、簡易査定の一つに含まれる。

一般媒介契約
・・・売却依頼を任せる契約のこと。依頼する不動産会社を一社に限定せずに売却活動を依頼することができ、自分で見つけた買う人とも契約することができる。人気物件の場合には、一般媒介契約がオススメ。そこまで人気がない物件だと、熱心に広告してもらえない可能性がある。

専任媒介契約
・・・売却依頼を任せる契約形態のひとつ。依頼する不動産会社を一社に限定する。熱心に広告をすすめてもらえる可能性が高く、窓口を一つにできる。一般的には不動産売却依頼をするときには、専任媒介契約を締結を求められるケースが多い。

専属専任媒介契約
・・・売却依頼を任せる契約形態のうち、もっとも制限が強いもの。具体的には、不動産会社を一社に限定し、自分で見つけた買い主とも契約をすることができない（その不動産会社を通さなければ）

レインズ
・・・不動産会社（宅建業者）だけが利用できる不動産取引データベース。過去の成約事例や、現在の販売事例などをエリアごと、沿線毎に検索して調べることができる。

仲介手数料
・・・売買契約が成立したときに支払う手数料のこと。契約時半金、決済時半金の場合と、決済時一括で支払うケースが多い。まれに契約時に全額を支払うケースもあるが、現在ではあまり利用されていない。

一括査定サイト
・・・一度の物件情報や個人情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定依頼を出せるサイトのこと。