不動産購入

こんにちは、不動産大好きしんのすけです。( ´_ゝ`)ノ

今日のテーマは
「価格交渉の手順」について。

５０００万円の中古一戸建てがあったとします。
「４８００万円なら買います！」というような
ケースですね。

どういう風にするかというと

買い付け証明書（別名　購入申込書）に
希望金額を記載して出します。

その金額に対して、売り主さんが
OKを出すか、NOというか、それとも
希望の金額との間をとるか、というようなことを
やるわけです。

契約時に価格交渉というのは特別理由がない限り
NGとされているので、価格交渉は申し込みの時点で
おこなう必要があるのでご注意ください。

で、価格交渉がうまくいくかどうか。
これは売る側が強いか、買う側が強いか
その時々で異なります。

ただ「とりあえず安くなりませんか？」といっても
なかなか通りません。（冷やかしと思われます）

「○○円まで値下げできたら買う」と
きっちりと買い付けを入れることが必須です。

それから話はちょっとずれますけど
人気エリアで希少価値のある物件ですと
「買い上がり」ということもあります。

売り出し価格は５０００万円で
既に申し込みが入って２番手の時。
「５１００万円で買いますので、買わせて下さい！」
と持ちかけることをいいます。

必ずしも通るわけではないですけど
可能性はあります。

どうしても欲しい物件が出て２番手になって
しまった時には買い上がるのも一つです。

建物診断にかかる費用と時間について。

■そもそも建物診断とは何か？

似ているような言葉に

建物調査
建物診断
建物検査
建物チェック
建物点検
インスペクション・・・

などがあります。

今のところ、明確な定義はなく会社ごとのサービス名などで
呼び名が変わっているように思います。

■建物診断にかかる時間

「建物診断をお願いします」と言ってから
建物診断を行うまでの時間は、およそ１週間程度のことが
多いようです。

というのも、図面の準備や所有者や居住者の了解が
必要なケースが多いので、一週間程度が目安かと思います。
実際には空室であれば、次の日でも行うことも可能です。

実際に建物診断にかかる時間ですが
建物の延べ床１００平米程度で、１時間から２時間程度
かかるケースが多いです。

これがアパートや一棟もののビルなどであれば
１日がかりで行うことになります。

■建物診断にかかる費用

買う前に建物を調べる場合には、国土交通省のデータでは
８万円～２０万円ということになっているようです。

私の感覚値では、一戸建ての場合は
０円～５万円程度です。

■建物診断でおさえるべきポイント

・調べる基準は何か？

フラット３５の適合証明を取得できるレベルのものなのか？
瑕疵保険に加入できるレベルなのか？
という公的な基準に基づいて調べてくれるところがオススメです。
独自の基準というと、何でもありになってしまうので・・・

今後の建物診断の今後については、１０月から
スーモさんで「インスペクション済み」という項目が出てくる等
もはや中古住宅の取引においては建物診断が常識になってくると思います。

これから売る人、買おうと思われる方はそれを前提に
対策を立てていくと優位に立てると思います。

不動産で儲ける基本原則は
「安く買って、高く売る。」です。

通常の商売と同じ。
マイホーム購入だろうと、不動産投資だろうと
同じことです。シンプルな原則。

不動産買い取り業者はいかに
相場よりも安く買えるかにこだわります。
たとえば相場で3,000万円のものであれば
1,500～2,000万円で買う。

そして、
徹底的に高く売ることにもこだわります。
リフォームなどで２００～３００万円かけて
3,000万円以上で売る。

高く売るために家具一式をデザイナーに
頼んでそろえたりします。

特に築３０年以上のマンションなどでは
室内の見た目が新築と同等かそれ以上だったりすれば
値段が安い分だけ
「これは素晴らしい。お得かも。」と感じる方も出てきます。

■リノベ物件の購入の判断ポイントは？

築３５年の旧耐震物件。
買うべきかどうかは、まあその人が気に入るか
どうかに尽きます。

気をつけておく点としては
「次に売却するときにいくらで売れるのか？」
「借り手はつくか？」
ということは想定しておいたほうがいいです。

いくら内装が素晴らしくても同じマンションの取引事例が
出てくれば、売買価格は決まってきます。
同じマンション内の取引事例をチェックしてみて
大きな差がないほうがいいです。

相場　2,000万円前後のマンションで
3,000万円だとしてたら、どんなに中身が素晴らしくても
次回売る時には苦戦する可能性が高くなります。

よっぽどでなければ
こんなリノベ物件は買ってはいけません。

賃貸に出すときには、築年数が多少古くても
内装が良ければ決まりやすいと言えます。
ローン支払い額よりも家賃支払いが高ければ
いざという時にリスクヘッジができます。

※追記
リノベーション物件すべてを否定しているわけじゃありません。
高くても住みたいと思えれば、それでOKです。
趣旨としては、次回売却するときに売りやすい物件が
オススメという話です。