中古住宅をお得に売買する方法

2012年1月4日不動産売却

相場の１．５倍で売れた理由は？

2012年1月3日市況予測

迫る消費税率アップ！不動産取引への影響は？

2012年1月1日不動産購入

不動産で成功する人と失敗する人の違い

2011年11月29日トラブル相談

高層階と低層階　地震の時に恐怖を感じやすいのはどっち？

2011年11月29日トラブル相談

「仮登記だから大丈夫！」ってホント？

こんにちは、不動産大好きしんのすけです。( ´_ゝ`)ノ
本日から２０１２年の仕事始めです。
業者専用の物件情報データベースのレインズも本日７：００から稼働します。

「相場の１．５倍の価格で売れた理由」
いかにもうさんくさいキャッチコピーですが
本当にありえる話です。

不動産は基本的に１つとして同じものはないんです。
パソコンやテレビのように品質が同じじゃないんです。

iPadを買えば、金額の違いはあるかもしれないけど
性能は同じじゃないですか。
でも、不動産はそんなことはないんです。

同じ渋谷駅徒歩１０分の土地、土地の形や面積、
価格は同じだとしても、

・用途地域が違えば建築できる面積が違う
・隣接地の所有者が違う
・隣接地の利用状況が違う
・土地の歴史が違う
・地盤の強さが違う

わけです。

で、相場の１．５倍の価格で売れたというのは

・買いたい人が多くて競争になった

いわゆる競争入札というものです。

または

・買いたい人が隣接地所有者だった

「隣地は借金してでも買え。」という格言が
不動産の世界にはあります。
広くなれば利用価値が高まることが多いからです。

要するに、「買いたい」という人が多ければ
多いほど相場よりも高くなるということです。

競争入札というのは物件そのものの立地特性などに
よるので工夫するのは難しいでしょうけれど、
隣地の人というのは結構ある話です。

「近くの人が最高の見込み客である」
これは鉄則だと思います。

こんにちは、不動産大好きしんのすけです。( ´_ゝ`)ノ
紅白歌合戦のガガと長渕さんは素晴らしかったですね。
猪苗代湖ズにしびれました。

↑紅白では替え歌でしたね。

今日のテーマは
「消費税が増税すると不動産取引はどうなるか？」
スーモなどの見出しになりそうなテーマです。

消費税の税率アップ。
実現の可能性はともかくとして計画としては
５％→８％→１０％ と段階的に消費税があがると言われてます。

仮に今年＋３％となったとして
１００円の商品であれば、３円の負担増。
１千万円の車であれば、３０万円の負担増。
１億円の建物であれば、３００万円の負担増。

税率が切り替わる１日を境にして
いきなり値段が変わるわけです。

恐ろしい・・・。

■不動産売買における消費税の税率アップしたときの３つのポイント

１.「土地譲渡には消費税がかからない」

土地代金に消費税はかかりません。
あくまでも建物譲渡のときにかかります。（売主が業者のとき）

２.「個人間取引には消費税がかからない」

個人間取引というのは、いわゆる個人が所有する物件を
個人が買うという中古住宅の取引のこと。
この場合には、建物譲渡でも消費税はかかりません。

３．「課税業者が売主の建物と仲介手数料に消費税はかかる」

いわゆる分譲戸建てや分譲マンションには消費税が
かかってきます。

そして、仲介手数料にも消費税がかかってきますね。
ほとんどの不動産業者は課税業者でしょうからね。

「分譲戸建てやマンションを買おうと思っているので急がなければ！」
と考える方もいらっしゃるかもしれませんね。

■適用日は「契約日？」それとも「引き渡し日？」

ただし、消費税率の適用は契約日でなく「引き渡し日」だったかと思います。
（この点は曖昧なので、ご自身でご確認お願いします）

だとすると、駆け込みで契約を急いでも
引き渡しが税率アップ後とかだとすると意味がなくなっちゃいますね。
完成まで時間がかかる新築マンションなどでは特に注意が必要です。

２０１２年あけましておめでとうございます。
不動産大好きしんのすけです。( ´_ゝ`)ノ

「エキスパートとは、ごく限られた分野で、ありとあらゆる
間違いをすべて経験した人物である」（ニールス・ボーア）

成功の確率を高めるのは膨大な数の間違いということですね。
実体験に勝る教科書はなしということを実感した２０１１年でした。

で、今日（今年）のテーマは
「不動産で成功する人と失敗する人の違い」について。

不動産は安くても数百万円、
通常は数千万円する、多くの人とって
人生でもっとも高額な買い物。

まあよく言われるフレーズですよね。

ベンツ１台は余裕で買えるほどの金額。
世界１０週はできるほどの金額。

そして、今の日本において
６５歳以上のシニア層の８割以上がマイホームを所有しています。

ところが、この数千万円もの高額な不動産により
シニア層の家計の総資産の６割以上を住宅資産が占める
といった偏った資産形成になっているんです。

資産３０００万円であれば、１８００万円分が不動産。
５０００万円であれば、３０００万円分が不動産。
住宅ローンを利用しているのであれば、場合によっては

マイナスとなっていることもあるでしょう。

このように資産の大部分を占める不動産ですから、
どのような不動産を選ぶのかが大事なんです。

不動産で成功する人と、失敗する人で
どのような違いがあるのでしょうか？

「不動産における成功をもたらす違いは何か」
をテーマに２０１２年は発信し続けていきたいと思います。
どうぞ宜しくお願い致します。